Обстоятелствена проверка: как някой може да се снабди с документ за Вашия имот и как да се защитите

Краткият отговор

Нотариален акт по обстоятелствена проверка не прави никого собственик. Той удостоверява право, което нотариусът е приел за установено въз основа на документи и свидетелски показания. Може да бъде оборен в съда, ако молителят не е придобил имота. Опасността е в това, че актът се издава, без да Ви питат, и докато не го оспорите, създава видимост за собственост, на която разчитат купувачи, банки и нотариуси. Срещу него помага бърза реакция: справка в Имотния регистър, иск за собственост и вписване на исковата молба.

Как работи процедурата

Когато някой няма документ за собственост на имот, но твърди, че е собственик, може да поиска от нотариуса констативен нотариален акт (чл. 587 ГПК). Ако няма писмени доказателства за правото си, нотариусът извършва обстоятелствена проверка: разпитва свидетели, обикновено трима, които потвърждават, че молителят владее имота като свой достатъчно дълго.

Най-честото основание е придобивната давност (чл. 79 ЗС). Тя изисква непрекъснато владение 10 години или 5 години, ако владелецът е добросъвестен. Владението трябва да е явно и спокойно, а владелецът да е държал имота с намерение да го свои като собственик.

Процедурата е създадена с добра цел: за хората, които от десетилетия живеят в имот без документ, например заради неуредени наследства, загубени актове или стари сделки без нотариална форма. Същата процедура обаче е уязвима, защото е едностранна. Собственикът по документи по правило не се уведомява и няма възможност да възрази, преди актът да бъде издаден.

Защо процедурата се използва за измами

Схемата е позната: имот на възрастен човек, на наследници в чужбина или на собственик, който рядко идва. Трима свидетели потвърждават пред нотариуса, че друго лице е владяло имота повече от десет години. Нотариусът издава акт, след което имотът бързо се продава или ипотекира, понякога неколкократно в рамките на седмици. Собственикът научава, когато вече има купувач, който твърди, че е добросъвестен.

Писал съм подробно за тази схема и за това как законът трябва да се промени в анализ за „Капитал“. Моето предложение е собственикът да бъде уведомяван преди издаването на акта, да има право на възражение и спорът да се решава от съда.

Какво струва актът в съда

Констативният нотариален акт има доказателствена сила, но тя не е абсолютна. Съдебната практика приема, че онзи, който оспорва акта, трябва да опровергае удостовереното от нотариуса право. Това на практика означава, че не е достатъчно само да кажете „имотът е мой“.

Тежестта на доказване зависи от това какво твърдите:

Ако имате собствен титул (нотариален акт за покупка, договор за дарение, удостоверение за наследници заедно с документа на наследодателя), доказвате него. Тогава насрещната страна трябва да докаже, че е придобила имота по давност въпреки Вашето право, т.е. че е владяла достатъчно дълго, явно и непрекъснато.

Ако молителят е съсобственик или сънаследник, давността тече срещу другите съсобственици само ако той е обърнал владението: показал е ясно, че владее за себе си и не признава техните права. Ползването на семейна къща от един от наследниците, докато останалите са в чужбина, само по себе си не е достатъчно. Тук много обстоятелствени проверки са уязвими.

Свидетелите пред нотариуса не са свидетели пред съда. В делото те могат да бъдат разпитани отново и показанията им да се съпоставят с други доказателства. Ако е имало лъжесвидетелстване, това е и престъпление (чл. 290 НК).

Кой иск да изберете

Установителен иск за собственост (чл. 124, ал. 1 ГПК): когато още владеете имота, но друг се е снабдил с документ за него. Съдът установява, че собственик сте Вие.

Ревандикационен иск (чл. 108 ЗС): когато другият вече владее имота. Искате съдът да признае правото Ви и да осъди другия да Ви предаде владението.

И при двата иска, ако бъде уважен, констативният нотариален акт се отменя (чл. 537, ал. 2 ГПК). Не е нужно отделно производство.

Вписване на исковата молба в Имотния регистър. Това е може би най-важната практическа стъпка. Вписаната искова молба прави решението по делото противопоставимо на всеки, който е придобил права върху имота след вписването. Без нея всяка нова продажба или ипотека усложнява спора, защото добавя нов участник със собствени интереси.

Обезпечение. При реален риск от продажба може да поискате от съда възбрана върху имота като обезпечение на иска (чл. 397 ГПК). Възбраната спира разпореждането с имота, докато трае делото.

Ако имотът вече е продаден

Купувачът от лице, което се е снабдило с акт по обстоятелствена проверка, по правило не става собственик, ако продавачът не е бил собственик. Никой не може да прехвърли повече права, отколкото има. Купувачът обаче може да започне да владее и след време да твърди собствена давност. Освен това ще има свои претенции срещу продавача. Колкото по-рано предявите иска и го впишете, толкова по-тесен е кръгът на хората, срещу които трябва да се защитавате.

Отделно от гражданското дело може да подадете сигнал до прокуратурата за документна измама или лъжесвидетелстване. Наказателното производство не замества иска за собственост, но може да осигури доказателства.

Как да намалите риска предварително

1. Проверявайте партидата на имота. Справка в Имотния регистър за вписвания по Вашия имот показва всяка сделка, ипотека или констативен акт. Ако имотът е в друг град или живеете в чужбина, правете я поне веднъж-два пъти годишно.
2. Уредете наследствата. Неразделените наследствени имоти без нотариален акт за наследниците са най-честата мишена.
3. Плащайте данъка и таксата за битови отпадъци и пазете документите. Те не доказват собственост, но са доказателство, че не сте се дезинтересирали от имота.
4. Поддържайте присъствие. Съседи, които знаят кой е собственикът, са и възможни свидетели.
5. Ако имате документи за собственост, направете копия и ги пазете на отделно място.

Първо преценка, после действие

Не всеки констативен акт е измама. Има хора, които наистина са придобили имота по давност, и тогава искът срещу тях е загубено дело с големи разноски. Преди да предявим иск, преценявам документите от двете страни, кой и откога владее имота, дали е обърнато владението и какво могат да кажат свидетелите. Ако делото има шанс, бързината има значение: вписването на исковата молба е стъпка, която не бива да се отлага.

Правна актуализация

Последна правна проверка: 02.10.2026 г.

Приложими разпоредби: чл. 587 и чл. 537, ал. 2 ГПК; чл. 124, ал. 1 и чл. 397 ГПК; чл. 68, чл. 79, чл. 108 и чл. 114 ЗС; чл. 290 НК.

Съдебна практика: Тълкувателно решение № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС (доказателствена сила на констативния нотариален акт и тежест на доказване при оспорването му); Тълкувателно решение № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС (владение от съсобственик и обръщане на владението).

Общо правило и изключения: Изложеното е общото правило. Изходът зависи от титула на всяка от страните, от продължителността и характера на владението и от доказателствата.

Сроковете: Давностният срок се изчислява по конкретните факти, включително спирането и прекъсването му. Не разчитайте на общо пресмятане.